החלטתם להשקיע בנדל"ן בארה"ב? אם כן, עכשיו עומדת בפניכם החלטה לא פשוטה, ואולי החשובה ביותר – באיזה נכס להשקיע? איזו דירה או אולי בית פרטי לרכוש? נכון, מדובר בהחלטה לא קלה ומאתגרת מאד, אולם אם בוחנים מספר פרמטרים עיקריים, אפשר להצליח במשימה ולקבל את ההחלטה הנכונה. איך בוחרים נכון היכן להשקיע בנדל"ן בארה"ב? הנה כמה נקודות חשובות שכדאי לכם לקחת בחשבון:
מיקום הנכס
זוהי אולי אחת הנקודות החשובות ביותר במסגרת סך כל השיקולים לפני שמקבלים את ההחלטה. בחירת נכס להשקעה מצריכה התייחסות למיקומו, שכן המיקום הוא זה שיכול להשפיע על הרווחים שלכם מהעסקה ועל מידת האטרקטיביות של הנכס, שאותו אתם רוכשים.
- אוכלוסייה ומצב סוציו-אקונומי – בחינת האוכלוסייה במקום שבו נמצא הנכס תעזור לכם לקבל את ההחלטה הנכונה. בחנו מהם מאפייני האוכלוסייה באזור: מהו מצבם הסוציו-אקונומי? האם מדובר באזור המושך אליו משפחות עם ילדים? סטודנטים צעירים? או שאולי מבוגרים? האם רמת האבטלה באזור הזה גבוהה וההכנסה לכל משפחה נמוכה, או שמא מדובר בשכונה עם משפחות מבוססות ומצליחות? מומלץ לכם לבחור נכס באזור שבו מתגוררות משפחות, שיכולות לשלם את שכר הדירה המבוקש, או באזור המושך אליו משפחות כאלו.
- שכונה – כדאי לבחון את השכונה עצמה: האם זו שכונה מתפתחת? האם יש בה בתי ספר וגנים? האם יש בה פארקים העומדים לרשותם של התושבים? האם אמצעי התחבורה המובילים אנשים למקומות העבודה זמינים ונוחים? מהם רמת בתי הספר בשכונה? בתי ספר טובים מושכים משפחות לשכונה. מה רבת האלימות והבטיחות בשכונה? האם יש בה מאפיינים מיוחדים כמו מרכז קניות או מרכז ספורט? או פארק עירוני?
- מדינה – מכיוון שלכל מדינה בארה"ב ישנם חוקים אחרים בכל הקשור לנדל"ן – כדאי לבדוק אילו חוקים חלים במדינה שבה אתם שוקלים לרכוש נכס לצורך השקעה. חשוב לבדוק את ענייני המיסים (הן מיסי המדינה והן מיסי העירייה), כדאי לבחון היבטים משפטיים שונים הקשורים להשכרת דירה וחוקים נוספים, שיכולים להיות רלוונטיים לעסקה עצמה.
- הגירה חיובית – גם כאן מדובר בנקודה חשובה מאד, המצריכה בדיקה. לפני שאתם רוכשים את הנכס בדקו האם ההגירה לאזור המדובר היא חיובית או שמא היא שלילית. במידה ומדובר באזור שבו ההגירה שלילית, אתם צפויים להיתקל בבעיות עתידיות בכל הקשור בהשכרת הנכס שלכם ואף במכירתו בהמשך. לעומת זאת, במידה וההגירה היא חיובית, יקרה דבר הפוך: תיהנו מתשואה גבוהה ומביקוש רב בעת העמדתו של הנכס למכירה.
- מזג אוויר – למזג האוויר באזור שבו נמצא הנכס ישנה השפעה רבה מאד על מידת הביקוש שלו: האם מדובר באזור הסובל מפגעי מזג אויר? הוריקנים? הצפות? לחות וקורוזיה בקרבה לים? מזג אויר קר מאוד בחורף? חשוב להכיר מראש את מאפייני המקום בכל הקשור למזג האויר- הדבר משפיע על תחזוקת הנכס.
- מתאים לשכירויות – מכיוון שמדובר בנכס להשכרה, חשוב לבדוק את האזור עצמו בכל הקשור למידת הביקוש בו לדירות או לבתים להשכרה. זכרו: נכס שאיננו מושכר – לא יביא לרווחים שבהם אתם מעוניינים, ואף צפוי להוביל אתכם להפסדים כבדים. כשהנכס איננו מושכר, עליכם לשאת בתשלומים קבועים שונים, כמו ארנונה, חשמל, מים ועוד.
מצב הנכס
מעבר למיקומו של הנכס, יש לבדוק גם את מצבו. המשבר הכלכלי הגדול בארה"ב הוביל למכירה של דירות רבות בעלות נמוכה מאד, אולם יחד עם זאת גם במצב רעוע, המצריך שיפוץ. אין זה אומר בהכרח שחייבים לוותר על הרעיון ולחפש דירות במצב טוב, שאינן זקוקות לכך, אולם יש לקחת בחשבון את ההוצאה הנדרשת עבור השיפוץ, ויחד עם זאת – את התשואה המתקבלת.
- שיפוץ – אחד היתרונות בחיפוש אחר דירה הזקוקה לשיפוץ הוא המחיר הנמוך יחסית שנדרש עבורה. אפשר למצוא דירות במצב רעוע יחסית, הזקוקות לשיפוץ ומוצעות במחיר אטרקטיבי במיוחד. שיפוץ הנכס יכול להשביח אותו ולאפשר לרוכשיו ליהנות מתשואה גבוהה. יש לבדוק באיזה שיפוץ מדובר, מהן העלויות הנדרשות עבורו ומי יכול לבצע אותו בצורה הטובה ביותר. מצד שני, יש לקחת בחשבון שמדובר במשימה המצריכה לא מעט זמן. לא כל רוכש מעוניין להשקיע בכך זמן ולהתעסק בכל מה שקשור בשיפוץ הנכס, באיתור חברות המבצעות זאת, במעקב אחר העבודה בשטח ועוד. יש לשקול זאת בכובד ראש ולבדוק יתרונות מול חסרונות.
- עריכת אינספקשן (Inspection) – הדרך הזו תעזור לכם לקבל רושם ראשוני על הנכס עצמו, תוך התייחסות לכל הנקודות החשובות שיש לקחת בחשבון לפני שקונים נכס להשקעה. מדובר בהליך מקובל מאד בחו"ל, אותו מבצעים לפני הרכישה עצמה. הרעיון הוא להגיע אל הדירה המוצעת למכירה, לבצע בה סריקה מדוקדקת, לבדוק אם לא קיימים בדירה תקלות או פגמים שונים המצריכים תיקון וכל פרמטר אחד שכדאי לקחת בחשבון. הבדיקה נערכת בדרך כלל על ידי מהנדס המומחה בבדיקות מסוג זה, מלווה הרבה פעמים בתמונות ומאפשרת לכם גם להתמקח עם המוכר על מחיר הנכס ולדרוש תיקונים רלוונטיים. הבדיקה כוללת התייחסות למצב הפנימי והחיצוני של הנכס: גג, קירות, צנרת, מערכות חשמליות, המרתף, נזילות, רטיבות ועוד.
קנייה במחיר הנכון
לאחר בחינת הנכס – בדיקת מיקומו ומידת האטרקטיביות שלו, הגיע הזמן להתייחס לעניין המחיר. קנייה של נכס במחיר נכון – במחיר זול יותר, תאפשר לכם למכור אותו בעתיד במהירות רבה (בעת הצורך) וליהנות גם מתשואה גבוהה. רווח מהרגע הראשון יוביל לרווחים גבוהים ונוספים בעתיד, מה שיהפוך את העסקה שלכם למוצלחת במיוחד.
- ניצול הזדמנויות – כדי למצוא נכס במחיר אטרקטיבי, כדאי להתמקד בחיפוש אחר נכסים מעוקלים, נכסים שהושארו כעיזבונות וכדומה. נכסים בסטטוס כזה הינם נכסים זולים במידה ניכרת, ובעיקר בהשוואה לנכסים אחרים. מוכרי הנכסים מעוניינים להיפטר מהם תוך זמן קצר ככל האפשר, ומציעים אותם בעלות נמוכה. כדאי לנצל את ההזדמנות ולבצע את הרכישה.
- חיפוש נכס מתחת למחיר השוק – בחינת השוק כולו והשוואת מחירים היא הדרך הנכונה לאתר נכס במחיר המשתלם. במהלך החיפוש, מומלץ לשים דגש על נכסים הנמכרים מתחת למחיר השוק כדי ליהנות בעתיד מתשואות גבוהות. נכון, מדובר במשימה לא פשוטה מעצם החיפוש וגם ההשוואה, אולם הליך זה ישתלם בסופו של דבר ויאפשר לכם ליהנות מהנכס המשתלם לכם ביותר.
לסיכום
איתור נכס להשקעה הוא, כאמור, משימה מאתגרת המצריכה פעמים רבות פנייה אל המומחים בתחום. המצב הכלכלי בארה"ב משתפר אמנם, אולם עדיין ניכרים בו סימני המשבר, שהשפיעו לא מעט על שוק הנדל"ן. ניצול מצב זה לטובת איתור נכס בעלות נמוכה הוא הדרך הנכונה לפעול וההזדמנות ליהנות מרווחים גבוהים. כדאי ללמוד על השוק, להכיר את האזורים השונים באותה המדינה, ללמוד על המאפיינים של הנכס וגם להגיע לביקור כדי לבחון אותו. חשוב להשקיע בכך זמן ולא למהר לקבל את ההחלטה. אם מתלבטים, כדאי לפנות למביני דבר, שיוכלו לסייע בעניין.